Der Kaufabschluss steht unmittelbar bevor – der Termin der Schlüsselübergabe für das neue Zuhause ist bereits ausgemacht. Herzlichen Glückwunsch! Haben Sie sich vor dem Kaufentscheid umfassend in die Vertragsunterlagen eingelesen? Haben Sie die Informationen daraus sogar in Ihre Entscheidung miteinfliessen lassen? In diesem Artikel erfahren Sie, worauf es beim Kauf einer Eigentumswohnung zu achten gilt.
29/11/2023
Gehen wir davon aus, Sie beabsichtigen eine Wohnung im Mehrfamilienhaus A in der Überbauung XY zu kaufen. Eine Tiefgarage erschliesst alle zugehörigen Mehrfamilienhäuser. Mit dem Kauf einer Wohnung werden Sie zum Stockwerkeigentümer innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Somit empfiehlt es sich, vor dem Kaufentscheid die folgenden Dokumente zu prüfen:
Stockwerkseigentums-Begründung
Im Begründungsakt werden die Grundstücke in einzelne Stockwerkeinheiten und allgemeine Flächen aufgeteilt. Dabei werden die Wertquoten festgelegt. Die Wertquote stellt den Anteil einer Wohnung am Gesamtwert des Gebäudes dar. Sie ist relevant für die Kostenverteilung der künftigen Unterhalts- und Verwaltungskosten des Gebäudes. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturarbeiten am allgemeinen Gebäude, Hauswartkosten, Versicherungen oder Wasser/Strom allgemein. Ebenso enthält der Begründungsakt den sogenannten Liftverteilschlüssel. Auch dieser Schlüssel teilt die anfallenden Liftunterhaltskosten unter den Eigentümern gerecht auf.
Zur Stockwerkeigentums-Begründung gehören auch die Aufteilungspläne. Darauf sind neben den einzelnen Wohnungen auch die zugehörigen Gartenflächen und Keller ersichtlich.
Ein weiteres Augenmerk ist darauf zu legen, ob der Begründungsakt ein Vorkaufsrecht für die anderen Eigentümer beinhaltet. Ein solches Recht kann im Fall eines geplanten späteren Verkaufs der Wohnung hinderlich sein.
Benutzungs- und Verwaltungsreglement
Dieses meist sehr umfangreiche Dokument regelt das Zusammenleben der einzelnen Stockwerkeigentümer und somit auch deren Rechte und Pflichten. Unter anderem erfahren Sie im Reglement Details über die Ausübung der Stimmrechte an der Eigentümerversammlung. Ausserdem wird hier die Äufnung des Erneuerungsfonds sowie die Aufteilung der Heiz- und Nebenkosten unter den Eigentümern geregelt. Ein weiterer Punkt im Benutzungs- und Verwaltungsreglement könnte die Unterhaltspflicht vom Sondernutzungsrecht (damit ist die eigene Wohnung gemeint) sein. Es wird zum Beispiel definiert, dass die Fenster in Ihrer Wohnung zwar zur Gebäudehülle und somit zum allgemeinen Bauteil gehören, Sie als Stockwerkeigentümer jedoch trotzdem selbst für den Unterhalt und die Erneuerung der Fenster in Ihrer Wohnung zuständig sind.
Prüfen Sie ob nachträgliche Änderungen durch die Gemeinschaft erfolgt sind.
Protokolle der StWEG-Versammlungen der Vorjahre
Die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen geben oft einen Einblick in das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus. Es lohnt sich, diese in Ruhe durchzulesen. Sie können unter anderem Auskunft über anstehende Sanierungen, Streitigkeiten oder ähnliches geben. Dazu gehören auch die Budgets und Jahresrechnungen der Liegenschaft.
Falls nicht in einem Protokoll erwähnt, ist es zudem ratsam, sich über den aktuellen Stand des Erneuerungsfonds zu informieren.
Kaufvertrag
Im Kaufvertrag werden die Kaufobjekte unveränderlich aufgeführt sowie der Besitzesantritt festgelegt. Dazu gehören oft auch verschiedene Vor- oder Anmerkungen sowie die Dienstbarkeiten. Besonders bei Neubauten gilt es, den Kaufvertrag ausserdem bezüglich Garantieleistungen zu prüfen.
Wir empfehlen, den Kaufvertrag durch eine Fachperson prüfen zu lassen.
Zusatz Neubau
Da sich die Wohnung bei Neubauprojekten erst auf dem Papier präsentiert, gilt es in diesem Fall, sich mit dem Baubeschrieb zu befassen. Dort ist die Ausführung detailliert beschrieben. Bei Zweifeln dürfen Sie sich auch die Baubewilligung aushändigen lassen.
Mit der Prüfung dieser Dokumente konnten Sie sich vor Ihrem Kaufentscheid ein gutes Bild über Ihre neue Eigentumswohnung machen. Wir begleiten Sie gerne auf diesem Weg und stehen Ihnen beratend zur Seite.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Tel.: +41 71 944 12 12
E-Mail: info@buechler-immo.ch
Als rechtliche Grundlage dient das Schweizerische Zivilgesetzbuch:
1 Vereinsbeschlüsse werden von der Vereinsversammlung gefasst.
2 Die schriftliche Zustimmung aller Mitglieder zu einem Antrag ist einem Beschlusse der Vereinsversammlung gleichgestellt.
1 Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer.
2 Ist es nicht anders festgestellt, so sind sie Miteigentümer zu gleichen Teilen.
3 Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, und es kann dieser Anteil von ihm veräussert und verpfändet und von seinen Gläubigern gepfändet werden.
1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
2 Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
3 Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.